Mezzanine-Kapital
Finanzierungskriterien · EUR 1M bis 50M+
Kreditnehmer · Nachrangkapital
Was Mezzanine-Kapital leistet.
Unser AnsatzZurückbezahlt nach dem Senior-Darlehen und vor dem Sponsor. Diese Reihenfolge steht in einer Vereinbarung zwischen den beiden Gläubigergruppen.
Es deckt einen Teil der Strecke zwischen dem, was das Senior-Darlehen auszahlt, und dem, was das Projekt kostet. So ist weniger eigenes Geld des Sponsors gebunden.
Finanzierungen im gesamten Rahmen unserer Finanzierungskriterien, Ausnahmen prüfen wir im Einzelfall, mit Laufzeiten von 6 bis 72 Monaten und einem Preis, der dem Rang entspricht.
Bei Immobilien füllt die Mezzanine-Finanzierung die Mitte der Kapitalstruktur eines Projekts. Weil sie nach dem Senior-Darlehen zurückbezahlt wird, trägt sie mehr Risiko und kostet mehr, und ihre Sicherheiten und ihr Rang werden mit dem Senior-Kreditgeber geregelt, bevor sich ein Investor verpflichtet.
Watson AM vergibt selbst keine Kredite. Wir klären, wo eine Mezzanine-Tranche hinpasst, strukturieren sie neben dem Senior-Darlehen, bereiten das Dossier vor und legen es jenen Investoren in unserem Netzwerk vor, zu denen es passt. Jeder Investor nimmt seine eigene Beurteilung vor und trifft die Finanzierungsentscheidung.
Das Tempo von Mezzanine.
Mezzanine wird oft gebraucht, wenn die Konditionen des Senior-Darlehens bekannt sind und eine Lücke bleibt. Dies sind die Fristen auf unserer Seite. Den Rest bestimmen die Prüfungen der Investoren und die Vereinbarung mit dem Senior-Kreditgeber.
Anfragen
Das Projekt, das bestehende oder gesuchte Senior-Darlehen, die zu füllende Lücke und der Exit.
Lesen
Ein Partner liest die Anfrage, ordnet sie in die Kapitalstruktur ein und fragt nach, was fehlt.
Konditionen
Indikative Konditionen in schriftlicher Form, mit Rang, Sicherheiten und Exit.
Investoren entscheiden
Jeder Investor führt seine eigenen Prüfungen durch und entscheidet. 58 Tage sind unser Durchschnitt vom Mandat bis zur Auszahlung durch die Investoren.
Indikative Konditionen stehen unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Investoren, der Due Diligence und der endgültigen Dokumentation. Eine Finanzierung ist nicht garantiert.
Ein Mezzanine-Darlehen wird an seinem Rang gemessen.
Wo eine Tranche steht, entscheidet darüber, welchen Risiken sie ausgesetzt ist, wie sie sich besichern lässt und was sie kosten sollte. Wählen Sie einen Reiter und sehen Sie, was Investoren an jeder Stelle abwägen.
Mezzanine übernimmt den Teil der Kosten, der über dem liegt, was der Senior-Kreditgeber auszahlt, und unter dem Eigenkapital, das der Sponsor einbringt. Ein Verlust erreicht es erst, wenn dieses Eigenkapital aufgebraucht ist, und es wird zurückbezahlt, bevor der Sponsor einen Ertrag sieht.
Was Investoren prüfen
- Die Konditionen des Senior-Darlehens
- Das Eigenkapital darunter
- Der gesamte Beleihungsauslauf
Das erstrangige Grundpfandrecht gehört dem Senior-Kreditgeber, Mezzanine wird deshalb dahinter besichert: durch ein Grundpfandrecht im 2. Rang, eine Verpfändung der Anteile an der Gesellschaft, der die Immobilie gehört, oder beides. Eine Intercreditor-Vereinbarung legt dann fest, wer wann bezahlt wird und wer handeln darf, wenn das Projekt ins Stocken gerät.
Was Investoren prüfen
- Rang des Pfandrechts
- Die Intercreditor-Vereinbarung
- Rechte bei Verzug
Es passt zu einem soliden Projekt, dessen Senior-Darlehen nicht ausreicht: ein Sponsor, der Eigenkapital für das nächste Grundstück frei hält, eine Kostensteigerung mitten im Bau, ein Kauf, der abgeschlossen sein muss, bevor weiteres Eigenkapital aufgenommen ist. Da es mehr kostet als ein Senior-Darlehen, muss die Marge des Projekts es tragen.
Was Investoren prüfen
- Marge nach Kosten
- Spielraum beim Exit
- Der Track Record des Sponsors
Die Kapitalstruktur, der Reihe nach.
Drei Schichten Kapital, von unten nach oben zurückbezahlt.
Senior-Darlehen
1. Rang
Erstrangiges Grundpfandrecht
Mezzanine
2. Rang
2. Rang oder Anteilsverpfändung
Eigenkapital
Letzter
das eigene Kapital des Sponsors
Das Senior-Darlehen liegt ganz unten in der Kapitalstruktur: meist die grösste und die günstigste Schicht, durch ein erstrangiges Grundpfandrecht besichert und als erste zurückbezahlt. Das Eigenkapital des Sponsors liegt ganz oben. Es fängt jeden Verlust vor allen anderen auf und wird als letztes zurückbezahlt.
Mezzanine ist die Schicht dazwischen, und sein Preis folgt aus dieser Position: höher als beim Senior-Darlehen, weil es später zurückbezahlt wird, und für einen Sponsor dennoch lohnend, weil es einen Teil seines Eigenkapitals ersetzt. Lesen Sie in unserem Erklärstück, was Mezzanine-Kapital ist, oder sehen Sie alle sechs Strukturen.
Fragen zu Mezzanine.
Die Fragen, die Sponsoren zuerst stellen. Fehlt Ihre, schreiben Sie uns, und wir nehmen sie von dort auf.
Was ist Mezzanine-Kapital?
Mezzanine-Kapital, auch Mezzanine-Finanzierung genannt, ist ein Nachrangdarlehen: Es steht in der Kapitalstruktur einer Immobilie zwischen dem Senior-Darlehen und dem Eigenkapital. Zurückbezahlt wird es nach dem Senior-Darlehen und vor dem Eigenkapital des Sponsors. Ein Entwickler muss deshalb weniger eigenes Geld in ein Projekt einbringen, und wegen des zusätzlichen Risikos kostet Mezzanine-Kapital mehr als das Senior-Darlehen. Watson AM arrangiert Mezzanine-Finanzierungen für Entwickler in ganz Europa und legt jede Finanzierung jenen Investoren im eigenen Netzwerk vor, zu denen sie passt.
Wie wird Mezzanine-Kapital besichert?
Die Sicherheiten werden für jede Finanzierung einzeln festgelegt. Üblich ist ein Grundpfandrecht im 2. Rang auf der Immobilie, eine Verpfändung der Anteile an der Gesellschaft, der sie gehört, oder beides, und wo das Projekt es trägt, streben wir eine persönliche Bürgschaft des Sponsors an. Eine Intercreditor-Vereinbarung mit dem Senior-Kreditgeber legt die Reihenfolge der Rückzahlung fest und regelt, was jede Partei tun darf, wenn das Projekt in Schwierigkeiten gerät.
Wann ist eine Mezzanine-Finanzierung bei Immobilien sinnvoll?
Wenn ein solides Projekt mehr braucht, als der Senior-Kreditgeber auszahlt, und der Sponsor die Lücke lieber nicht mit weiterem Eigenkapital schliesst: um Kapital für das nächste Grundstück frei zu halten, um eine Kostensteigerung während des Baus aufzufangen oder um einen Kauf fristgerecht abzuschliessen. Mezzanine-Kapital kostet mehr als ein Senior-Darlehen, die Marge des Projekts muss es also gut tragen können.
Stellt Watson AM das Mezzanine-Darlehen selbst bereit?
Nein. Watson AM vergibt selbst keine Kredite. Wir beurteilen, wo eine Mezzanine-Tranche hinpasst, strukturieren sie neben dem Senior-Darlehen, bereiten das Dossier vor und legen es jenen Investoren in unserem Netzwerk vor, zu denen es passt. Jeder Investor führt seine eigene Prüfung durch und trifft die Finanzierungsentscheidung.
Wie schnell lässt sich Mezzanine-Kapital arrangieren?
Ein Partner liest Ihre Anfrage innerhalb von 24 Stunden, und indikative Konditionen folgen innerhalb von 72 Stunden nach einer vollständigen Anfrage. Über unsere Dossiers hinweg beträgt der Durchschnitt vom Mandat bis zur Auszahlung durch die Investoren 58 Tage. Eine Mezzanine-Finanzierung braucht zudem eine Vereinbarung mit dem Senior-Kreditgeber, dieses Gespräch eröffnen wir deshalb früh. Indikative Konditionen stehen unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Investoren, der Due Diligence und der endgültigen Dokumentation. Eine Finanzierung ist nicht garantiert.