Financement mezzanine
Critères de financement · EUR 1M à 50M+
Emprunteurs · Capital subordonné
Ce que fait le financement mezzanine.
Notre approcheRemboursé après le prêt senior et avant le sponsor, selon un ordre inscrit dans une convention entre les deux groupes de créanciers.
Il couvre une partie de l'écart entre ce que le prêt senior avance et ce que coûte l'opération, si bien que le sponsor immobilise moins de son propre argent.
Des financements sur toute cette fourchette, les exceptions étant étudiées au cas par cas, pour des durées de 6 à 72 mois et à un prix qui reflète leur rang.
En immobilier, le financement mezzanine occupe le milieu de la structure de capital d'un projet. Remboursé après la dette senior, il porte plus de risque et coûte plus cher, et ses sûretés comme son rang sont arrêtés avec le prêteur senior avant qu'un investisseur ne s'engage.
Watson AM ne prête pas. Nous déterminons où une tranche mezzanine trouve sa place, nous la structurons aux côtés du prêt senior, nous préparons le dossier et nous le présentons aux investisseurs de notre réseau auxquels il convient ; chaque investisseur mène sa propre analyse et prend la décision de financement.
Le rythme de la mezzanine.
La mezzanine devient souvent nécessaire une fois les conditions du prêt senior connues, lorsqu'un écart subsiste. Voici les délais de notre côté ; les vérifications des investisseurs et l'accord avec le prêteur senior déterminent le reste.
Demande
L'opération, le prêt senior en place ou recherché, l'écart à combler et la sortie.
Lecture
Un associé lit la demande, la situe dans la structure de capital et demande ce qui manque.
Conditions
Des conditions indicatives par écrit, qui précisent le rang, les sûretés et la sortie.
Les investisseurs décident
Chaque investisseur mène ses propres vérifications et décide ; 58 jours, c'est notre moyenne du mandat au financement.
Les conditions indicatives sont soumises à l'approbation des investisseurs, à la due diligence et à la documentation finale. Le financement n'est pas garanti.
Un prêt mezzanine se lit à son rang.
La place d'une tranche détermine ce à quoi elle est exposée, les sûretés qui l'accompagnent et ce qu'elle devrait coûter. Choisissez un onglet pour voir ce que les investisseurs pèsent à chaque point.
La mezzanine prend la part du coût située au-dessus de ce que le prêteur senior avance et en dessous des fonds propres apportés par le sponsor. Une perte ne l'atteint qu'une fois ces fonds propres épuisés, et elle est remboursée avant que le sponsor ne perçoive le moindre rendement.
Ce que les investisseurs examinent
- Les conditions du prêt senior
- Les fonds propres en dessous
- La quotité totale
L'hypothèque de premier rang revient au prêteur senior, la mezzanine prend donc ses sûretés derrière elle : une hypothèque de deuxième rang, un nantissement des actions de la société propriétaire du bien, ou les deux. Une convention intercréanciers fixe ensuite qui est payé et quand, et qui peut agir si le projet s'enlise.
Ce que les investisseurs examinent
- Le rang de la sûreté
- La convention intercréanciers
- Les droits en cas de défaut
Elle convient à une opération saine dont le prêt senior ne suffit pas : un sponsor qui garde des fonds propres pour le terrain suivant, une hausse de coûts en plein chantier, un achat à conclure avant d'avoir levé davantage de fonds propres. Comme elle coûte plus cher que la dette senior, la marge de l'opération doit la supporter.
Ce que les investisseurs examinent
- La marge après coûts
- La réserve à la sortie
- L'historique du sponsor
La structure de capital, dans l'ordre.
Trois couches de capital, remboursées de bas en haut.
Prêt senior
1er rang
hypothèque de premier rang
Mezzanine
2e rang
deuxième rang ou nantissement d'actions
Fonds propres
Dernier
le capital propre du sponsor
Le prêt senior se trouve à la base de la structure : c'est en général la couche la plus importante et la moins chère, assortie d'une hypothèque de premier rang et remboursée en premier. Les fonds propres du sponsor se trouvent au sommet, où ils absorbent toute perte avant tout le monde et sont remboursés en dernier.
La mezzanine est la couche intermédiaire, et son prix découle de cette position : plus élevé que celui du prêt senior parce qu'elle est remboursée plus tard, et pourtant justifié pour un sponsor parce qu'elle remplace une partie de ses fonds propres. Lisez ce qu'est la dette mezzanine dans notre article explicatif, ou voyez les six structures.
Questions sur la mezzanine.
Les questions que les sponsors posent en premier. Si la vôtre n'y figure pas, écrivez-nous et nous la reprendrons à partir de là.
Qu'est-ce que le financement mezzanine ?
Le financement mezzanine, ou dette mezzanine, est un prêt qui se place entre la dette senior et les fonds propres dans la structure de capital d'un bien immobilier. Il est remboursé après le prêt senior et avant les fonds propres du sponsor : le promoteur engage ainsi moins de son propre argent dans une opération, et ce prêt coûte plus cher que le prêt senior en raison du risque supplémentaire qu'il porte. Watson AM arrange des financements mezzanine pour les promoteurs dans toute l'Europe et présente chaque financement aux investisseurs de son réseau auxquels il convient.
De quelles sûretés un financement mezzanine est-il assorti ?
Les sûretés sont fixées opération par opération. Un financement mezzanine est couramment assorti d'une hypothèque de deuxième rang sur le bien, d'un nantissement des actions de la société qui le détient, ou des deux, et nous recherchons une caution personnelle du sponsor lorsque l'opération le permet. Une convention intercréanciers conclue avec le prêteur senior fixe l'ordre des remboursements et ce que chaque partie peut faire si le projet rencontre des difficultés.
Quand le financement mezzanine a-t-il du sens en immobilier ?
Lorsqu'une opération saine a besoin de plus que ce que le prêteur senior avance et que le sponsor préfère ne pas combler l'écart par davantage de fonds propres : pour garder du capital disponible pour le terrain suivant, pour absorber une hausse de coûts en cours de chantier, ou pour conclure un achat dans les délais. La dette mezzanine coûte plus cher que la dette senior, la marge de l'opération doit donc la supporter sans peine.
Watson AM accorde-t-elle elle-même le prêt mezzanine ?
Non. Watson AM ne prête pas. Nous évaluons où une tranche mezzanine trouve sa place, nous la structurons aux côtés du prêt senior, nous préparons le dossier et nous le présentons aux investisseurs de notre réseau auxquels il convient. Chaque investisseur mène sa propre analyse et prend la décision de financement.
En combien de temps un financement mezzanine peut-il être arrangé ?
Un associé lit votre demande sous 24 heures, et des conditions indicatives suivent dans les 72 heures après réception d'une demande complète. Sur l'ensemble de nos dossiers, la moyenne du mandat au financement est de 58 jours. Un financement mezzanine exige aussi un accord avec le prêteur senior, nous ouvrons donc cette discussion tôt. Les conditions indicatives sont soumises à l'approbation des investisseurs, à la due diligence et à la documentation finale. Le financement n'est pas garanti.