Le dossier de l'emprunteur
Critères de financement · EUR 1M à 50M+
Juridictions · UE · CH · UK
De la demande aux conditions indicatives.
Demande
Envoyez le projet, l'actif, le montant et la durée recherchés, ainsi que la sortie envisagée. Un bref descriptif suffit pour commencer.
Qualification
Un associé lit le descriptif, le confronte à nos critères de financement et revient vers vous sur ce qui manque.
Structuration
Notre revue interne définit les sûretés proposées, l'hypothèque, les garanties et les conditions à remplir avant que les investisseurs ne financent.
Conditions
Vous recevez des conditions indicatives par écrit, avec la structure proposée. Nous présentons ensuite le dossier aux investisseurs de notre réseau auxquels il convient.
Les conditions indicatives sont soumises à l'approbation des investisseurs, à la due diligence et à la documentation finale. Le financement n'est pas garanti.
Structuré autour de votre projet.
Voir notre approcheChaque financement est assorti de sûretés : une hypothèque de premier rang, une caution personnelle, une garantie bancaire, ou une combinaison définie pour chaque transaction.
Les financements courent de quelques mois à quelques années, et chacun est structuré autour d'une sortie claire, identifiée dès le départ.
L'associé qui prend votre dossier le structure et le suit jusqu'au closing : chaque question va donc directement à la personne qui connaît votre dossier.
Watson AM arrange des financements immobiliers professionnels à court et moyen terme, le plus souvent pour des projets immobiliers et hôteliers dans toute l'Europe. Chaque projet doit être adossé à des actifs, afin que les investisseurs qui le financent détiennent des sûretés adéquates.
Nous évaluons l'opportunité, structurons le financement et exposons la sortie avant l'émission de conditions indicatives. Nous approchons ensuite les investisseurs adéquats de notre réseau, qui mènent leur propre évaluation et prennent la décision de financement.
Six manières de structurer le financement.
Un capital à court terme qui permet de conclure rapidement un achat ou un refinancement, le temps qu'un financement à plus long terme, une vente ou une autre facilité soit mis en place. C'est en général la structure la plus rapide à arranger, la sortie étant souvent déjà sous contrat ou bien avancée, et le financement court sur des mois plutôt que des années. En savoir plus sur le prêt relais.
Des financements tirés au fil de l'avancement d'une construction neuve ou d'une promotion par phases, de sorte que le capital est libéré à mesure que les travaux progressent. Les tirages sont liés, à chaque étape, à une inspection ou à la validation d'un économiste de la construction, ce qui maintient l'exposition en ligne avec ce qui a été construit. En savoir plus sur le financement de promotion immobilière.
Un financement pour l'achat d'un terrain, d'une parcelle avant sa mise en valeur ou d'un actif existant, en général tiré à la conclusion de la vente pour verrouiller l'achat du site ou de l'immeuble. Utilisé seul pour conclure rapidement un achat, ou comme première phase d'un financement qui se convertit ensuite en financement de promotion une fois les permis obtenus. En savoir plus sur le financement de terrain.
Remplace un financement existant par de nouvelles conditions, que ce soit pour libérer des fonds propres, allonger le calendrier ou devancer une échéance. Fréquent lorsqu'un projet a réduit son risque depuis la mise en place du financement initial, qu'une valorisation a évolué ou qu'un sponsor souhaite regrouper plusieurs financements en un seul. En savoir plus sur le refinancement d'immeubles commerciaux.
Un financement de rénovation pour des travaux de rénovation, de restauration ou d'autres travaux créateurs de valeur sur un actif en cours d'acquisition ou déjà détenu, dimensionné selon la plus-value attendue des travaux. Il couvre aussi bien une simple transformation que la restauration complète d'un bâti ancien ou classé, les tirages étant libérés au fil des travaux réalisés. En savoir plus sur le financement de rénovation.
Un capital subordonné qui se place derrière un financement senior dans la structure du capital et permet à un sponsor de réduire les fonds propres qu'il engage dans une opération. Son prix reflète le risque supplémentaire qu'il porte par rapport à la tranche senior, l'ensemble des sûretés et l'ordre de remboursement étant convenus d'emblée avec le prêteur senior. En savoir plus sur le financement mezzanine.
Ce que l'on structure.
Une large palette d'actifs, chaque projet étant jugé sur l'opportunité sous-jacente et sur les sûretés qui la soutiennent.
Financement hôtelier
De l'hôtel au resort alpin
Financement hôtelier pour propriétaires et exploitants : acquisitions, refinancements et nouveaux hébergements, de l'hôtel urbain au resort alpin.
Résidentiel collectif
Appartements et maisons mitoyennes
Financement d'immeubles d'appartements et de programmes de maisons mitoyennes, de l'achat du terrain à l'achèvement.
Villas et résidences
Achat, restauration, construction
Financement de villa pour l'achat, la restauration ou la construction d'une résidence individuelle de grande valeur.
Terrains et promotion
Parcelles avant une construction
Financement de terrain pour des parcelles portant un projet de construction neuve, dimensionné selon le site et le projet prévu.
Patrimoine restauré
Remis en état
Financement de bâtiments anciens et classés remis en état, pour les travaux comme pour les formalités.
Étudiants et seniors
En exploitation, porté par la demande
Financement de résidences étudiantes et de résidences seniors, analysé selon l'exploitant, son taux d'occupation et la sortie.
Nos types d'actifs les plus fréquents.
Le dossier qui a peu d'adresses.
Certains dossiers n'arrivent qu'après le refus d'autres acteurs. À Genève, une promotion que le sponsor poursuivait depuis près de deux ans a été conclue une fois ses questions communales et internes démêlées. Une restauration à Oslo, écartée par les circuits classiques, a été financée une fois sa chaîne de propriété et sa documentation mises en ordre et présentées correctement. Les deux figurent dans les dossiers, avec LTV, durée et issue consignés.
Un dossier compliqué a souvent peu d'adresses crédibles : une chaîne de propriété enchevêtrée, des questions communales à régler, une durée inhabituellement longue ou plusieurs juridictions dans une seule opération, et la plupart des apporteurs de capitaux passent leur tour. Watson AM lit le dossier sur ses mérites, structure le financement autour de lui et le présente aux investisseurs auxquels il convient le mieux.
Pourquoi les emprunteurs choisissent Watson AM.
Des conditions de financement ancrées dans la transaction.
Avant de nous envoyer quoi que ce soit, vous pouvez lire en entier la due diligence en neuf étapes, de la revue juridique à l'inscription notariée de la sûreté. Les chaînes de propriété compliquées et la documentation transfrontalière sont ce pour quoi nous structurons : un projet qui s'est enlisé ailleurs reste donc souvent un projet qui mérite d'être structuré.
Lorsqu'un dossier ne fonctionne pas, vous le savez en quelques jours, et vous en connaissez la raison. Nous préférons refuser un projet dès la première semaine plutôt que de laisser un promoteur attendre un trimestre une réponse qui ne serait jamais venue.
Questions d'emprunteurs.
La plupart des conversations commencent par l'une de ces questions. Si la vôtre commence ailleurs, écrivez-nous et nous partirons de là.
Quel type de financement immobilier professionnel Watson AM arrange-t-elle ?
Nous arrangeons des financements immobiliers à court et moyen terme, de EUR 1M à EUR 50M+, couvrant la promotion, la construction, le relais, l'acquisition, la rénovation et le refinancement. Les exceptions à cette fourchette sont examinées au cas par cas. Les emprunteurs sont en général des promoteurs et des exploitants d'hôtels et d'établissements d'accueil, disposant d'actifs solides et d'une sortie claire.
En quoi Watson AM diffère-t-elle d'un courtier en financement immobilier ?
Un courtier porte en général le dossier d'un emprunteur auprès de prêteurs et transmet leurs offres. Watson AM est un arrangeur et ne prête pas non plus ses propres fonds. Nous évaluons le projet, structurons le financement et ses sûretés, préparons le dossier et le présentons aux investisseurs de notre réseau auxquels il convient. Chaque investisseur mène sa propre évaluation et prend la décision de financement, et nous coordonnons le processus jusqu'à la documentation et au closing. Nos honoraires sont payés par l'emprunteur.
En quoi Watson AM diffère-t-elle d'un conseil en dette immobilière ?
Un conseil en dette travaille pour l'emprunteur : il conduit un processus de financement auprès de banques et de prêteurs, compare leurs offres et négocie les conditions. Watson AM travaille elle aussi du côté de l'emprunteur et est rémunérée par lui, mais elle arrange le financement elle-même : nous évaluons le projet, structurons le financement et ses sûretés, préparons le dossier et le présentons aux investisseurs de notre réseau auxquels il convient, et chacun d'eux décide de financer ou non. Les conseils en dette peuvent soumettre le projet d'un client via la demande, en choisissant le rôle « Courtier / Apporteur d'affaires ».
De quoi Watson AM a-t-elle besoin de la part d'un emprunteur pour commencer ?
Un bref descriptif : le projet, l'actif, le montant et la durée recherchés, les références du sponsor et la sortie envisagée. Nous lisons la documentation qui fait avancer l'opération et revenons vers vous sur ce qui manque, plutôt que d'exiger d'emblée une data room complète.
Quelles sûretés le financement exigera-t-il ?
Les sûretés sont définies pour chaque transaction. La plupart des financements sont assortis d'une hypothèque de premier rang, inscrite en faveur des investisseurs comme condition de leur financement, et nous recherchons une caution personnelle du sponsor et/ou une garantie bancaire lorsque l'opération le permet. La structure proposée est élaborée avec vous avant l'émission de conditions indicatives.
Arrangez-vous des financements hôteliers ?
Oui. L'hôtellerie est l'un de nos types d'actifs les plus fréquents, pour les propriétaires comme pour les exploitants. Le plus important financement de nos dossiers publiés est un prêt hôtelier : CHF 34'200'000 pour un exploitant hôtelier familial en Norvège, une acquisition et un refinancement structurés en un seul financement, avec une quotité de financement de 34.5%.